第二套住房和度假住宅的特殊考虑

如果你和我们一样，你会梦想有第二个/度假屋.  And, with rates being historically low, 更不用说想要在家里工作时换个环境了, 我们去找小木屋只是时间问题, ranches, or beach houses.  然而，在你决定买第二套房子之前，你应该考虑一些问题. 其中包括拥有第二套/度假屋的相关成本, the attributes of the home, its rental potential, and the income tax treatment.

Thinking About Buying  A Second Home?

在你购买度假屋之前，首先要确定你是否负担得起. 即使你可以把它租出去，或者从你的税收中扣除部分拥有成本, a vacation home is primarily a luxury, not an investment. 你应该买一个给你的生活增加价值，而不是你的净资产.

如果满足以下条件，购买度假屋可能是适合你的:

• 拥有一个是你一生的梦想，现在你可以负担得起了
• You’re almost ready to retire, 你打算退休后把房子作为你的主要住所(在购买之前一定要考虑到你未来的需求)
• 你可以省下足够的家庭度假钱来抵消度假屋的费用
• 当你不使用它的时候，你可以把它租出去，收回大部分或全部拥有它的成本

在以下情况下，购买第二套住房可能不适合你:

• 你得凑钱才能买得起
• You won’t enjoy taking care of the property

拥有一个度假屋要花多少钱?

买第二套房子可能比你想象的要贵. 以下是一些你可能需要支付的费用:

Mortgage payment, taxes, and insurance

除非你用现金支付你的度假屋，否则你将不得不每月支付抵押贷款. And, whether you pay cash or not, 你得付财产税，还要付房屋的风险和责任保险.

Repairs, upkeep, and fees

不管你是自己做家务还是雇别人来做, 你得花钱修理和保养房子. Maintenance costs can include cleaning, yard work, pool or spa maintenance, plowing, and both major and minor repairs. If you’re buying a condominium, 你将不必维护你的单位的外观或做院子里的工作, 但你得每月交一笔公寓费. Or, if you decide to rent your home, 你可能想要聘请一家专业的管理公司，他们会向你收取租金和维护房屋的费用.

Utilities

你付的电费, heat, sewage, water, phone, 其他的设施则取决于你使用度假屋的频率. 这些费用真的会增加，特别是如果你有很多人住在家里.

Furnishings and supplies

除非你的度假屋家具齐全, 准备在家具上花一大笔钱吧, bedding, and dishes to equip your new home.

Cost of travel and entertainment

不要忽视往返度假屋的费用. 你也可能在外面吃饭比在家花更多的钱. 在度假胜地，即使是食品杂货也要花更多的钱. If you have guests, 你可能会在娱乐活动和景点的入场费上花费很多, as well.

What to look for in a vacation home

个人品味和你买第二套房子的原因决定了你要买的房子的类型和位置. 例如，如果你想远离一切，你可能想要一个质朴的小屋. On the other hand, 如果你打算邀请家人来拜访，或者考虑把房子租出去, 你可以考虑在度假胜地买第二套房子，那里有很多事情可做. 当你选择度假屋时，这里有一些事情需要考虑.

Location

• 这栋房子离你家有三小时的车程吗? 如果你打算经常去那里旅行，这一点很重要.
• 附近有没有吸引你和潜在租客的娱乐活动?
• 房产是否位于风景优美的地方，如靠近湖泊、海滩或山脉?
• Is the area being heavily developed? 如果你把房子租给别人，这可能是一个加分项，如果你想找一个安静的地方，这可能是一个负值.
• 你喜欢年复一年地回到这个地区吗?

Size

• 房子是否足够大，可以容纳想要拜访的朋友和家人?
• 厨房大到可以舒适地做饭吗?
• 卧室和浴室是否足够容纳住在那里的人?
• Is there adequate parking? 如果你有一辆房车或一艘大船，这一点尤其重要.
• 家里是否有空间存放你想留在家里的物品.g., extra clothing, equipment, or food)?

Amenities (the added extras you may want)

• 家里有现代电器吗，包括洗碗机和洗衣机/烘干机?
• 家里有壁炉供寒冷的夜晚使用吗? This is especially important in ski country.
• Does the home have a swimming pool? A hot tub? A sauna?
• 家里是否有门廊(有屏风或没有屏风)，你和你的客人可以在那里放松?

Maintenance issues

• 家里有可靠的管道、供暖和制冷系统吗? 在度假的时候修理可不是件好玩的事.
• 场地需要大量维护吗? 除非你喜欢，否则你真的想把你的假期花在院子里锻炼吗?
• 你的房子目前是否维修得很好，还是需要重新装修才能让它适合居住?

How do you insure a vacation home?

你会想要为你的度假屋投保以防损坏和损失. 你的房主政策会为你的度假屋提供责任保险. However, 大多数房主的保险政策只提供有限的额外住宅的个人财产保险. 为度假屋本身投保，并获得额外的个人财产保险, 考虑购买住房和消防保险. 根据一年中房产空置的时间长短，可能还会有保险问题. 欲了解更多信息，请咨询保险专业人士.

What about renting your home to others?

如果你想把你的度假屋租给别人，记住费用. For instance, 如果你雇佣一个有经验的房地产租赁经纪人，他熟悉租赁房屋和你的度假屋所在的租赁市场, you’ll have to pay a fee. If you go it alone, you’ll have to pay for advertising, 去房子里给潜在的租客看, and for an attorney to draw up leases.

如果你打算在租赁旺季把你的度假屋租几段时间.g.如果是滑雪小屋，你需要为更长的空置期做预算. 而且由于短期租赁往往会对房产造成更大的损耗, 你需要预算更多的维修费用.

On the plus side, 当你不用的时候，把你的度假屋租给别人，可以帮助你支付与拥有房子相关的成本，并为你创造收入.

拥有第二套或度假屋的所得税后果是什么?

你的度假屋的所得税待遇取决于你把它租给别人的天数, and other factors.

物业仅供个人使用或每年租给他人不超过15天

如果你的第二套房子只供你自己使用，或者每年租给别人不超过15天, the income tax treatment is straightforward. 如果您符合要求，您可以扣除以下项目:

• Property taxes
• Qualified residence interest
• Casualty loss deductions

Tip: 从这样的住宅中获得的租金收入不需要纳税.

Caution: 因为你没有申报这栋房子的租金收入, 你不能扣除与租金有关的费用.

不像出售你的主要住宅, 当你出售度假屋或第二套房子时，你不允许资本利得豁免. However, 目前是度假屋的房子可能在短短两年内就有资格成为你的主要住所.

物业在一年内出租15天或以上

如果你一年中把房子出租超过15天，事情就会变得更复杂. 你的度假屋的税收待遇现在取决于分配给个人使用的时间(而不是出租使用的时间)。.

如果您在一年中将房屋出租15天或更长时间, 你个人使用房屋的天数超过14天，或者超过租赁天数的10%, 然后，从税收的角度来看，该房产被视为度假屋. The tax treatment is as follows:

• 租金收入:所有租金收入均须申报.
• 租金费用:租金费用必须分为自用和出租两部分. Deductible expenses, such as insurance, repairs, utilities, and depreciation, 一般限于财产产生的收入.
• 其他扣除:您可以扣除合格的居住利息、财产税和意外损失.

如果按揭利息是与您的主要居所和另一个居所有关，则被视为合格居所利息. So, 你将不能扣除一个以上的第二居所或度假屋的抵押贷款利息. 在确定每年可扣除的合格居住利息的数额时，也有可能考虑到债务数额的限制.

如果你减少使用房屋作私人用途(例如.e., you don’t meet the 14 day/10 percent rule), 你的度假屋被严格认为是出租或商业财产. The tax treatment is as follows:

• 租金收入:租金总收入以其超过与租金有关的费用为应税收入.
• Rental expenses: All expenses, including mortgage interest, property taxes, insurance, advertising, and so on, 是否可从物业的租金收入中扣除. 你应该在联邦所得税申报表的附表E中申报这些费用.
• 亏损:租金总费用超过租金总收入, 那么由此产生的损失可以从您的个人收入中扣除(受相关限制), 包括对被动损失扣减的限制).

Caution: 不像出售你的主要住宅, 当你出售出租物业或第二/度假屋时，你不允许资本利得排除. However, 如果您拥有该房屋并在出售前的五年内将其作为主要住所使用两年, you may qualify for capital gain exclusion, 即使房子是一个出租物业或度假屋在五年期间的余额.

总之，我们看到我们的许多客户有第二套住房和短期租赁.  如果你也在考虑买第二套房子, 我们希望您可以使用这些信息来帮助您做出更明智的决定.

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